Baufinanzierung ohne Eigenkapital – worauf Bauherren achten sollten

27 Mrz 2014

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – worauf Bauherren achten sollten

Posted by with - in Immobilienkredit

Banken verlangen bei Baudarlehen in der Regel, dass Bauherren einen bestimmten Anteil der Kreditsumme an Eigenkapital mitbringen. Einige Kreditinstitute finanzieren bei guter Bonität jedoch auch den gesamten Objektwert. Allerdings birgt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital Risiken. Daher sollten sich Bauherren vorab gründlich informieren. Da Banken für eine Vollfinanzierung zudem höhere Zinsen veranschlagen, sollten zumindest die Baunebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden.

Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital richtet sich vorrangig an Bauherren, die zwar ihre Immobilie finanzieren möchten, aber entweder das Eigenkapital als Reserve für Unvorhergesehenes zurückbehalten wollen oder noch keine Rücklagen bilden konnten. Der Vorteil einer Vollfinanzierung liegt darin, dass Bauwillige schneller ihre Wunschimmobilie erhalten. Allerdings fallen die Zinsen bei fehlendem Eigenkapital deutlich höher aus, was wiederum zu einer höheren Belastung in der Tilgungsphase führt.

Wird eine Vollfinanzierung abgeschlossen, weil noch keine Rücklagen gebildet werden konnten, besteht zudem die Gefahr, dass bei einem plötzlichen Jobverlust die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können und die Existenz des Kreditnehmers bedroht ist. Auch ein sprunghafter Anstieg der Zinsen nach Ende der Sollzinsbindung kann unter Umständen die Zahlung der monatlichen Kreditraten gefährden – im schlimmsten Fall gar über mehrere Monate. Gerät der Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum in Verzug, ist die Bank zur Verwertung der ihr gestellten Sicherheiten berechtigt. In der Regel handelt es sich hierbei um die Grundschulden auf die finanzierte Immobilie. Die Bank kann dann die Zwangsvollstreckung des beliehenen Objektes durchführen, um die ausstehenden Kreditraten mit dem Verkaufserlös zu decken.

Vollfinanzierungen deutlich teurer

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital verlangen die Banken in der Regel einen deutlich höheren Zinssatz als bei Darlehen mit Eigenkapitalanteil. Banken berechnen den sogenannten Beleihungsauslauf, der das gesamte Kreditrisiko als Quotient aus der Kreditsumme und dem Kaufpreis darstellt. Je geringer dieser Wert ausfällt, desto niedriger ist das Risiko für die kreditgebende Bank und damit auch der von der Bank verlangte Zinssatz. Ein höherer Eigenkapitalanteil verringert den Beleihungsauslauf. Bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital hingegen ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 100 Prozent, das Risiko der kreditgebenden Bank ist damit enorm hoch, weshalb eine höhere Verzinsung verlangt wird. Daher ist bei einer Baufinanzierung ein gewisser Eigenkapitalanteil, im Regelfall mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme, ratsam. In welcher Höhe eigene Mittel im Einzelfall eingesetzt werden, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich sollten jedoch zumindest die Baunebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Posten wie die Grunderwerbssteuer, die Gebühren des Grundbuchamtes und die Kosten für den Notar können sich nicht selten auf zehn bis 15 Prozent der Baukosten summieren. Darüber hinaus fallen weitere Nebenkosten für die Strom- und Wasserversorgung der Baustelle und die Abfallentsorgung an. Und Bauherren müssen für die Sicherheit auf der Baustelle Sorge leisten. Die Versicherungsbeiträge für die Bauleistungs- und die Bauherrenhaftpflichtversicherung beispielsweise bewegen sich pro Jahr im dreistelligen Bereich.

Monatliche Kreditrate nicht zu hoch ansetzen

Angesichts der höheren Zinsen bei Vollfinanzierungen sollten Bauherren zwar eine möglichst hohe Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent vereinbaren, um den Schuldenabbau zu beschleunigen. Allerdings sollte die monatliche Tilgungsrate nur so hoch gewählt werden, dass sie auch gedeckt werden kann. Um zu ermitteln, welcher Betrag monatlich für die Kreditrate aufgewendet werden kann, sollte zwingend ein genauer Haushaltsplan erarbeitet werden. Hierbei werden sämtliche Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt. Auf der Ausgabenseite sollte eine Reserve für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen eingeplant werden. Diese sollte zwischen einem und drei Euro pro Quadratmeter betragen. Die Differenz von Einnahmen und Ausgaben ist die Summe, die höchstens für die Kredittilgung eingesetzt werden kann. Um einen Liquiditätsengpass zu vermeiden, sollten darüber hinaus immer fünf bis sechs Monatsgehälter als Reserve zurückbehalten werden, damit unvorhergesehene Ausgaben, beispielsweise für eine neue Waschmaschine, nicht die Rückzahlung des Baukredits gefährden. Auch sollte bei der Festsetzung der monatlichen Belastung ein eventueller Zinsanstieg nach Ende der Sollzinsbindung einkalkuliert werden.

Das Redaktionsteam des Finanzdienstleisters Dr. Klein und des Online Finanzportals vergleich.de sitzt in Berlin und berichtet regelmäßig über die Geschehnisse der Finanzwelt. Unter anderem betreut es das Dr. Klein und das vergleich.de Blog.

Comments are closed.